Если рынок жилья слабо реагирует на различные экономические изменения и нарушение баланса спроса и предложения, то коммерческая недвижимость на порядок чувствительнее. Если же говорить об отелях, то такие объекты реагируют почти мгновенно.
Инвестиции в гостиничную недвижимость имеют свои особенности. Если брать офисы и торговые площади, то они сдаются на длительный срок - на 5, 10, даже 15 лет. Обычно договор аренды подписывается на один год и затем регулярно продляется. Но номер в отеле сдаётся всего на несколько дней.
Тем не менее, то, что одни посчитают недостатком, другие могут использовать как преимущество.
Незащищённость или гибкость?
Да, для любого отеля ситуация может измениться очень резко - и индустрия почувствует малейшее колебание этого маятника в своих показателях. В то же время отсутствие долгосрочных договоров об аренде даёт отелям преимущество, а именно возможность мгновенно менять условия сделки.
При падении спроса гостиница вынуждена тут же снижать цены, предлагать бонусы и скидки. Но при росте спроса - например, в период праздников, отпусков или на волне туристического бума - отель может так же быстро поднять цены.
Кроме того, опытные гостиничные операторы могут изменить соотношение доходов и расходов за счёт сокращения персонала, смены поставщиков и партнёров и т.д.
Основные параметры отеля
Выручка отеля- сколько заработал отель на продаже номеров за указанный период.
Например, за месяц отель заработал $237 150.
Средняя стоимость номера (AverageDailyRate)- средняя цена за ночь. Разделите общую выручку отеля на количество проданных номеров.
Например, $237 150 / (75 номеров * 30 ночей) =$105,4
Заполняемость (Occupancy)- показывает, сколько номеров было занято в процентном исчислении. Получить этот показатель можно, разделив количество проданных номеров на общий номерной фонд отеля.
Например, (75 номеров * 30 ночей) / (100 номеров * 30 ночей) = 2250 / 3000 = 0,75, или 75%. То есть в среднем в течение месяца номерной фонд отеля был занят на 75%.
Доходность в расчёте на номер (RevenuePerAvailableRoom)- если ADRотражает только среднюю стоимость проданныхномеров, то RevPARучитывает долю непроданных, т.е. пустующих номеров. Чтобы высчитать его, нужно умножить среднюю стоимость номера на заполняемость отеля.
Например, $105,4 * 0,75 = $79,05. Каждый номер в среднем за месяц принёс $79,05.
От чего зависит спрос на отели
Инвестиции в гостиничную недвижимость требуют не только навыков непосредственного управления гостиницей, но и понимания того, как функционирует туристическая отрасль, и того, как этим можно воспользоваться.
Главными постояльцами отеля являются туристы и деловые путешественники. Следовательно, чтобы определить инвестиционную привлекательность гостиницы, необходимо проанализировать город на наличие здесь:
А) объектов туристического интереса (пляжи, лыжные склоны, зоопарки, развлекательные фестивали, достопримечательности и т.д.);
Б) деловой активности (деловых центров, объектов MICEиндустрии, крупных торговых площадок).
Учитывать также нужно расположение отеля. Гостиница, ориентированная на деловых путешественников, должна находиться вблизи деловых центров города. Туристические отели - вблизи пляжей, курортов, торговых центров, магазинов и т.д. Близость здания к остановкам, парковкам и станциям метро важна в обоих случаях.
Выбор отеля для инвестирования
В большинстве случаев инвесторы предпочитают 3- и 4-звёздочные отели, т.к. они оттягивают на себя самый широкий спектр постояльцев, рассчитывающих на хорошее сочетание цены и качества. Гостиницы, предлагающие бюджетные варианты, как и премиальные отели, тоже могут оказаться выгодным вложением, но их клиентура довольно узкая.
Если у вас нет опыта управления отелем или вы не хотите рисковать, вкладывая все средства в один проект, лучше купить номер в отеле, который впоследствии будет сдаваться в пользование самой гостиницы.
При этом важно ориентироваться на гостиничных операторов. В большинстве крупных туристических и деловых центров есть отели, находящиеся под управлением таких сетей, как Wyndham, Hilton, Marriottи др. Такие сети берутся за проект, только если уверены в его доходности. Подобные объекты можно найти как в Европе, так и в Америке, и на развивающихся рынках.
Доходность гостиничных номеров составляет порядка 4-8% и при этом не требует от инвестора никакого участия.
