Ситуация на рынке жилой недвижимости по регионам РФ по состоянию на середину 2018 года
Рост рынка происходит на фоне увеличения межрегиональных диспропорций. Ипотека - ключевой драйвер восстановления спроса.
Число сделок на первичном рынке за первые 6 месяцев 2018 года выросло на 9% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года; эффект отложенного спроса, снижение ставок по ипотеке (в 1 квартале) и информационный фон (во 2 квартале) стимулировал покупателей активнее выходить на рынок. Число регистраций ДДУ выросло в 41 субъекте Федерации;
Вторичный рынок демонстрирует околонулевую динамику (-1% по числу регистраций прав на жилые помещения); он восстанавливается медленнее, чем рынок новостроек. В 38 субъектах РФ наблюдается рост числа регистраций;
Число ипотечных сделок выросло на 57% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, рост числа сделок отмечался во всех регионах, кроме Ингушетии.
Несмотря на восстановление рынка жилья сохраняется тренд на его консолидацию в регионах-лидерах как на первичном, так и на вторичном рынке;
Первичный рынок растёт менее равномерно, чем вторичный. Ключевые точки роста на нем - столичные регионы (динамика по числу регистраций сделок в них +17% по отношению к 2017 году);
Первичный рынок
За первые 6 месяцев 2018 года Росреестр зарегистрировал 334,4 тыс. сделок с новостройками по ДДУ, что на 9% больше, чем в аналогичный период 2017 года. Положительная динамика свидетельствует о практически полном восстановлении спроса на первичном рынке недвижимости, правда, рекордные объемы продаж, которые демонстрировались в первом полугодии 2014 года (344,0 тыс. сделок), пока не достигнуты.
Основными драйверами роста спроса по-прежнему остаются столичные регионы (Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Ленинградская область). За первое полугодие 2018 года в четырёх субъектах сконцентрировалось 42% сделок по России, тогда как на 81 регион приходится 58%. Роль столичных регионов в восстановлении спроса велика, консолидация рынка продолжает увеличиваться (за аналогичный период 2017 года в них было реализовано 39% квартир, в первом полугодии 2016 года - 34%). Итоговый рост зарегистрированных ДДУ по столичным регионам за рассматриваемый период составил 17%, по прочим регионам - 3%.
Табл. 1: Доля столичных регионов по числу заключенных ДДУ в первом полугодии 2018 года.
Регион
Зарегистрировано ДДУ, единиц
Доля, %
Динамика по сравнению с янв.-июн. 2017 г., %
Москва
45 047
42%
45%
Московская область
41 352
-7%
Санкт-Петербург
38 384
50%
Ленинградская область
14 782
-18%
Прочие регионы
194 788
58%
3%
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН по данным Росреестра.
Первое место по числу сделок среди столичных регионов в первом полугодии 2018 года на рынке новостроек уверенно занимает Москва - 45 тыс. регистраций ДДУ (+45% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). Впервые число проданных лотов в Москве превысило аналогичный показатель по Московской области. В 2016 год в рейтинге она занимала 4-ю позицию, в 2017 году переместилась на 2-ю строчку с 31 тыс. сделок. Росту продаж в столичном регионе способствовали выход новых корпусов на низкой стадии строительства по привлекательным ценам, снижение ставок по ипотеке, продление программы "Материнский капитал", активное использование акций и скидок для стимулирования спроса. На втором месте Московская область (41 тыс. ДДУ, что на 7% меньше, чем за аналогичный период в 2017 году). Снижению количества сделок способствовало перетекание спроса в Москву, банкротство второго по объему строительства застройщика региона - Urban Group. В первом полугодии 2018 года число сделок в новостройках компании снизилось на 35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Третью позицию занимает Санкт-Петербург - 38 тыс. квартир (+50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), реализованных по ДДУ. На последней строчке Ленинградская область - 15 тыс. сделок. Продолжается перераспределение спроса между объектами в черте Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В первом полугодии 2018 года доля продаж в пределах города составила 72% против 59% в январе - июне 2017 года. Несмотря на то, что объём сделок на рынке новостроек агломерации Санкт-Петербурга ниже, чем в Московском регионе, темпы продаж здесь растут быстрее (+22% в северной столице и Ленинградской области против +14% в Москве и Подмосковье).
На топ-10 регионов-лидеров (без учёта столичных регионов) по числу зарегистрированных ДДУ в первом полугодии 2018 года пришлось 49% сделок против 46% в январе - июне 2017 года и 44% за аналогичный период 2016 года. Такие изменения говорят об увеличении концентрации рынка в более развитых регионах России. В сумме по десятке лидеров зафиксировано повышение покупательской активности (+9%). По прочим регионом объём продаж снизился на 1%. По России в целом спрос на новостройки продолжает падать в 41 регионе (год назад падение спроса в первом полугодии регистрировалось в 59 субъектах Федерации).
Табл. 3: Топ-10 регионов-лидеров (без учёта столичных регионов) по числу заключенных ДДУ в первом полугодии 2018 года.
N
Регион
Зарегистрировано ДДУ, единиц
Доля, %
Динамика по сравнению с янв.-июн. 2017 г., %
1
Краснодарский край
22 735
49%
5%
2
Новосибирская область
11 628
4%
3
Ростовская область
11 473
53%
4
Республика Башкортостан
9 475
31%
5
Свердловская область
8 922
60%
6
Республика Татарстан
8 722
31%
7
Самарская область
6 329
-1%
8
Воронежская область
5 480
1%
9
Рязанская область
5 403
34%
10
Нижегородская область
5 010
-2%
Прочие регионы
99 611
51%
-1%
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН по данным Росреестра.
Первое место в топ-10 с большим отрывом занимает Краснодарский край - 23 тыс. сделок за январь - июнь 2018 года (+5%). Высокий уровень спроса вызван привлекательностью локации, низким уровнем цен, который поддерживает высокая конкуренция среди застройщиков. Среди десятки регионов-лидеров средняя цена квадратного метра жилья дешевле, чем в Краснодарском крае, только в Новосибирской и Ростовской областях. На второй позиции топ-10 Новосибирская область - 12 тыс. регистраций ДДУ, немного отстает Ростовская область, здесь за первое полугодие 2018 года было зарегистрировано 11 тыс. сделок.
Перечень топ-10 регионов по объему продаж новостроек практически не изменился. Единственное исключение - на 9-е и 10-е место поднялись Рязанская и Нижегородская области, а Калининградская и Липецкая области, из-за сокращения числа регистраций, перешли на 14-е и 36-е места в рейтинге регионов.
Существенные изменения в объеме продаж по сравнению с аналогичным периодом 2017г. наблюдается в нескольких регионах. Более чем в 2 раз вырос спрос на жилье в Республике Крым и Севастополе (статистика по этим 2 субъектам объединена). Активизации продаж в этом регионе способствовало постепенное снижение правовой неопределенности в данной сфере, также завершение строительства моста через Керченский пролив стимулирует интерес покупателей к жилым комплексам на черноморском побережье. Более чем на 70% вырос объем продаж новостроек по ДДУ в Республиках Северная Осетия и Адыгея. Это связано с эффектом низкой базы: в первом полугодии 2017 года было в республиках было совершено примерно по 500 покупок в новостройках.
Вторичный рынок
Темпы прироста сделок на вторичном рынке за первое полугодие 2018 года показали околонулевую динамику, рынок постепенно восстанавливается. В 38 субъектах России наблюдается рост объёма продаж. За первое полугодие 2018 года было зарегистрировано 3,93 млн. прав на жилые помещения против 3,96 млн., зафиксированных в январе - июне 2017 года ( -0,7%). "Число регистраций прав", как правило, в 2,7-2,9 раз больше, чем число собственно сделок (но статистику по числу сделок на вторичном рынке по всем регионам Росреестр в ежемесячном режиме более не публикует).
На вторичном рынке оживление продаж в основном происходит за счёт продаж в топ-10 регионов-лидеров (без учёта столичных регионов) по числу сделок. На них приходится порядка 37% всех совершенных регистраций за январь-июнь 2018 года. Концентрация сделок среди субъектов, вошедших в топ-10, увеличивается с каждым годом. В первом полугодии 2017 года на них приходилось только 33% зарегистрированных прав на жильё. Общий рост по данным субъектам РФ в первом полугодии 2018 года составил 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Тогда как в целом по России ещё в 50 регионах наблюдается снижение объёма продаж.
Табл. 4: Топ-10 регионов-лидеров (без учёта столичных регионов) по числу сделок на вторичном рынке жилья (зарегистрированных прав на жилые помещения) в первом полугодии 2018 года.
N
Регион
Количество зарегистрированных прав на жилые помещения, единиц
Доля, %
Динамика по сравнению с янв.-июн. 2017 г., %
1
Краснодарский край
177 552
37%
8%
2
Свердловская область
136 417
5%
3
Республика Татарстан
133 228
7%
4
Республика Крым и Севастополь
121 843
39%
5
Республика Башкортостан
116 644
7%
6
Воронежская область
111 122
72%
7
Ростовская область
107 298
4%
8
Челябинская область
100 838
-3%
9
Самарская область
95 210
5%
10
Нижегородская область
92 455
4%
Прочие регионы
2 023 448
63%
-8%
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН по данным Росреестра.
Тройка лидеров в топ-10 не меняется уже второй год. Как и на первичном рынке на первом месте по объему зарегистрированных прав на жилые помещения в первом полугодии 2018 года Краснодарский край (178 тыс. сделок). По уровню сделок регион обогнал Санкт-Петербург и Ленинградскую область. Следом идёт Свердловская область - 136 тыс. сделок. На третьем месте Республика Татарстан, за январь - июнь 2018 года здесь зарегистрировали 133 тыс. прав на жилые помещения.
Объём продаж на вторичном рынке столичных регионов показывает более низкие темпы прироста, чем вошедшие в топ-10 регионы - плюс 6% за первое полугодие 2018 года. По сравнению с распределением сделок на рынке новостроек, на вторичном рынке Московский регион и агломерация Санкт-Петербурга имеют не такую весомую долю - 18%. Данный показатель более чем в 2 раза меньше, чем на первичном рынке жилья (42%). По сравнению с первым полугодием 2017 года за январь - июнь 2018 года доля столичных регионов в объёме продаж на вторичном рынке РФ изменилась несущественно - плюс 1 процентный пункт.
В столичных регионах темпы продаж на первичном рынке выше, чем на вторичном. Покупателей привлекает широкий выбор доступного жилья в новостройках, более выгодные условия по ипотечному кредитованию.
Табл. 5: Рейтинг столичных регионов по числу сделок на вторичном рынке жилья (зарегистрированных прав на жилые помещения) в первом полугодии 2018 года.
Регион
Количество зарегистрированных прав на жилые помещения, единиц
Доля, %
Динамика по сравнению с янв.-июн. 2017 г., %
Московская область
274 046
18%
-1%
Москва
221 777
6%
Санкт-Петербург
140 767
5%
Ленинградская область
78 421
48%
Прочие регионы
3 216 055
82%
-2%
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН по данным Росреестра.
Наиболее существенный рост объёма сделок на вторичном рынке за первое полугодие 2018 года наблюдается в двух субъектах. В Воронежской области рост объёма продаж на вторичном рынке превысил 70% (111 тыс. сделок в январе - июле 2018 года против 65 тыс. в первом полугодии 2017 года), в Ленинградской области - плюс 48%, где среднемесячные темпы продаж выросли с 8,9 тыс. сделок в первом полугодии 2017 года до 13,1 тыс. сделок в первом полугодии 2018 года.
Ипотечные сделки
За первое полугодие 2018 года было совершено рекордное количество ипотечных сделок - 663 тыс., что на 57% выше, чем за январь - июнь 2017 года. После снижения ипотечных ставок в условиях востребованности населением жилья, как и на первичном, так и на вторичном рынках (их средний уровень опустился ниже 9,5%, а по программам частичного субсидирования ставки достигли 6,5-7,0%) данный финансовый инструмент стал основным драйвером роста продаж.
Только 18% всех ипотечных сделок по России за первое полугодие 2018 года пришлось на столичные регионы, концентрация сделок осталась на уровне аналогичного периода прошлого года. Итоговый рост по Московскому региону и агломерации Санкт-Петербурга за рассматриваемый период составил 55%. В распределении ипотечных жилищных кредитов по субъектам РФ не так сильно выделяются межрегиональные диспропорции, как в распределении продаж на первичном и вторичном рынках жилья. Данный финансовый инструмент пользуется спросом в большинстве регионов.
На первом месте рейтинга столичных регионов по числу ипотечных сделок оказалась Москва (39 тыс. сделок), благодаря большой численности населения и высокому среднему уровню заработной платы. Следом идёт Московская область - 36 тыс. ипотечных сделок. Это - больше, чем, во всем Северо-Кавказском или Дальневосточном федеральном округе. Не сильно отстает по объёму ипотечных сделок Санкт-Петербург, расположившийся на 3 строчке рейтинга - 32 тыс. сделок. На четвертом месте Ленинградская область - 10 тыс. ипотечных договоров. Стоит отметить, что в общем рейтинге регионов Ленинградская область не входит не только в пятерку, но даже и в десятку регионов по количеству выданных ипотечных кредитов (25е место).
Табл. 6: Рейтинг столичных регионов по числу ипотечных сделок в первом полугодии 2018 года.
Регион
Количество ипотечных сделок, единиц
Доля, %
Динамика по сравнению с янв.-июн. 2017 г., %
Москва
38 925
18%
51%
Московская область
36 288
63%
Санкт-Петербург
32 431
52%
Ленинградская область
9 564
54%
Прочие регионы
546 143
82%
57%
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН по данным Центрального банка Российской Федерации.
Аналогичный рост объёма ипотечных сделок наблюдается по топ-10 регионам-лидерам (без учёта столичных регионов) по числу ипотечных сделок - 55%. Такие высокие темпы роста говорят о низкой покупательской способности населения. На данные субъекты РФ в первом полугодии 2018 года приходится 35% сделок по ипотеке, как и в январе - июне 2017 года.
Десятка регионов-лидеров по ипотечным сделкам за рассматриваемый период не изменилась. Первое место в топ-10 заняла Республика Татарстан, где за первое полугодие 2018 года зафиксировано 25 тыс. ипотечных сделок. Следом идут Республика Башкортостан и Свердловская область - 24 и 23 тыс. сделок соответственно. Высокие показатели по объёму ипотечным сделок в данных субъектах Федерации обусловлено сочетанием достаточно высоких цен на жильё (в среднем около 60 тыс. руб. за кв. м.) и низкой средней заработной платы населения - 32 тыс. руб. в месяц.
В первом полугодии 2018 года во всех регионах России наблюдается рост объема ипотечных сделок более чем на 35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Исключением стала только Республика Ингушетия, где было зафиксировано снижение количества ипотечных сделок на 12% (с 65 сделок в январе - июне 2017 года до 57 сделок в январе - июне 2018 года).
Табл. 7: Топ-10 регионов-лидеров (без учёта столичных регионов) по числу ипотечных сделок в первом полугодии 2018 года.
N
Регион
Количество ипотечных сделок, единиц
Доля, %
Динамика по сравнению с янв.-июн. 2017 г., %
1
Республика Татарстан
25 074
35%
48%
2
Республика Башкортостан
24 198
69%
3
Свердловская область
23 143
66%
4
Челябинская область
19 425
43%
5
Краснодарский край
19 234
57%
6
Новосибирская область
16 266
54%
7
Красноярский край
16 142
54%
8
Самарская область
15 672
49%
9
Ростовская область
15 260
56%
10
Нижегородская область
14 965
52%
Прочие регионы
356 764
65%
57%
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН по данным Центрального банка Российской Федерации.
Приложение
Табл. 1: Ключевые показатели на рынке жилья по всем регионам РФ, январь - июнь 2018.
Регион
Зарегистрировано ДДУ, ед.
Динамика по сравнению с янв.-июн. 2017 г., %
Зарегистрировано прав на жилые помещения, ед.
Динамика по сравнению с янв.-июн. 2017 г., %
Кол-во ипотечных сделок, ед.
Динамика по сравнению с янв.-июн. 2017 г., %
Москва
45 047
45%
221 777
6%
38 925
51%
Московская область
41 352
-7%
274 046
-1%
36 288
63%
Санкт-Петербург
38 384
50%
140 767
5%
32 431
52%
Ленинградская область
14 782
-18%
78 421
48%
9 564
54%
Краснодарский край
22 735
5%
177 552
8%
19 234
57%
Новосибирская область
11 628
4%
75 741
4%
16 266
54%
Ростовская область
11 473
53%
107 298
4%
15 260
56%
Республика Башкортостан
9 475
31%
116 644
7%
24 198
69%
Свердловская область
8 922
60%
136 417
5%
23 143
66%
Республика Татарстан
8 722
31%
133 228
7%
25 074
48%
Самарская область
6 329
-1%
95 210
5%
15 672
49%
Воронежская область
5 480
1%
111 122
72%
10 083
58%
Рязанская область
5 403
34%
31 537
-4%
5 851
54%
Нижегородская область
5 010
-2%
92 455
4%
14 965
52%
Удмуртская Республика
4 721
33%
40 973
-5%
9 252
50%
Алтайский край
4 511
61%
63 915
5%
11 319
66%
Иркутская область
4 450
50%
78 133
0%
11 735
49%
Калининградская область
4 293
-21%
29 234
4%
4 645
69%
Челябинская область
3 854
9%
100 838
-3%
19 425
43%
Пермский край
3 826
-23%
51 221
-28%
14 747
58%
Ставропольский край
3 772
7%
66 861
6%
8 861
50%
Тюменская область
3 674
7%
37 335
-29%
10 264
60%
Чувашская Республика
3 632
25%
35 883
2%
8 557
63%
Республика Крым и Севастополь
2 759
145%
121 843
39%
1 564
146%
Тульская область
2 472
24%
41 773
2%
6 633
61%
Волгоградская область
2 319
-0,4%
63 047
1,4%
9 973
55,8%
Кировская область
2 302
-1%
38 728
1%
8 286
57%
Вологодская область
2 279
1%
37 753
-6%
6 978
47%
Ульяновская область
2 218
7%
35 721
-2%
7 006
47%
Архангельская область и Ненецкий АО
2 185
6%
27 818
-18%
7 183
52%
Ярославская область
2 176
-8%
39 048
-3%
5 559
56%
Оренбургская область
2 168
59%
58 395
4%
10 992
70%
Республика Саха (Якутия)
2 156
16%
25 064
-9%
5 689
52%
Брянская область
2 115
-4%
30 540
-6%
4 650
49%
Владимирская область
2 015
3%
42 189
-3%
5 687
48%
Приморский край
1 953
0,3%
49 779
-3,5%
7 145
50,8%
Калужская область
1 894
-3%
32 317
3%
5 542
62%
Пензенская область
1 871
3%
35 411
-7%
5 564
48%
Саратовская область
1 858
-13%
65 826
0%
10 276
65%
Липецкая область
1 596
-84%
30 215
-13%
4 573
57%
Кемеровская область
1 559
16%
73 824
-8%
12 577
58%
Тверская область
1 502
-8%
18 919
-51%
6 028
62%
Республика Марий Эл
1 269
-26%
12 423
-33%
3 783
56%
Республика Хакасия
1 229
51%
14 838
4%
2 369
55%
Тамбовская область
1 214
5%
25 531
0%
3 905
66%
Смоленская область
1 206
-9%
24 230
-5%
3 864
51%
Республика Коми
1 186
-5%
18 271
-26%
5 530
52%
Республика Карелия
1 180
36%
14 729
-26%
3 444
69%
Орловская область
1 124
-30%
18 298
-12%
3 623
49%
Республика Северная Осетия - Алания
1 043
81%
17 221
4%
1 280
35%
Омская область
1 018
22%
50 459
-2%
10 131
67%
Хабаровский край
932
-8%
26 386
-25%
6 448
62%
Республика Мордовия
928
8%
20 983
10%
3 600
40%
Ивановская область
921
-8%
20 766
-28%
3 625
40%
Курская область
816
-29%
32 377
7%
4 833
53%
Костромская область
809
-6%
12 110
-31%
2 980
52%
Республика Адыгея
794
71%
10 425
-10%
1 069
61%
Республика Бурятия
757
-5%
23 626
-3%
2 963
78%
Белгородская область
732
-33%
36 043
-6%
5 368
65%
Новгородская область
686
-23%
10 321
-46%
2 833
48%
Амурская область
657
47%
21 149
-14%
3 845
100%
Томская область
628
-29%
30 364
0%
5 564
65%
Астраханская область
581
7%
21 490
-8%
3 486
53%
Псковская область
546
3%
17 836
-1%
2 449
52%
Республика Дагестан
515
-22%
46 630
-8%
1 730
41%
Ханты-Мансийский АО
509
-50%
15 262
-65%
14 029
75%
Сахалинская область
494
-12%
12 039
-25%
2 168
62%
Курганская область
367
20%
20 059
-14%
3 769
60%
Забайкальский край
306
-38%
24 986
3%
3 804
72%
Республика Ингушетия
200
-8%
6 318
-15%
57
-12%
Кабардино-Балкарская Республика
194
-21%
17 302
-14%
1 287
44%
Республика Калмыкия
176
-39%
5 788
0%
1 157
71%
Ямало-Ненецкий АО
172
-44%
14 676
-16%
4 886
52%
Чеченская Республика
136
-12%
13 574
-29%
385
78%
Республика Алтай
60
-40%
5 949
5%
490
129%
Карачаево-Черкесская Республика
57
-7%
10 138
-3%
843
64%
Еврейская АО
22
-61%
2 728
-39%
635
92%
Мурманская область
12
-37%
15 358
-26%
3 656
41%
Республика Тыва
3
50%
6 539
-34%
916
99%
Камчатский край
2
-71%
6 724
-34%
1 503
56%
Красноярский край
нет данных
-
57 456
2%
16 142
54%
Магаданская область и Чукотский АО
Не было сделок
-
4 846
-14%
1 238
56%
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН по данным Росреестра и Центрального банка Российской Федерации
________________________________________________
Справка о компании
ЦИАН - лидер российского рынка онлайн-недвижимости. В состав группы входят сайты CIAN.RU, EMLS.RU.
По данным LiveInternet совокупная ежемесячная аудитория проектов составляет 10,5 млн. уникальных пользователей.
