Президент ГК 'НордЛогистикДевелопмент' Елена Александровна Капитула рассказывает о проблемах рынка складской логистики Московской области, о дисбалансе импортных грузопотоков, о девелоперах, игнорирующих реалии. - Елена Александровна, на рынке складской недвижимости Московской области сейчас работают множество инвесторов. Кому удастся быстрее реализовать проекты по строительству и развитию логистических центров? - Иностранным компаниям и новичкам, естественно, на нашем рынке работать сложнее, поскольку зачастую они не считают нужным учитывать региональное законодательство, знакомиться с действующей концепцией развития бизнеса. Компаниям, которые смогли перестроиться и изменить подход к данному предмету, в этом плане проще: они знают тонкости логистического рынка в регионе. С другой стороны, трудности ждут любых девелоперов складов. Себестоимость строительства обычного склада превышает $1000 за квадратный метр, в то время как сроки окупаемости - около десяти лет. Кроме того, стоимость строительства постоянно растет - по итогам 2007 года рост составил 35%. А значит, увеличиваются и сроки окупаемости. Не все региональные компании обладают значительными финансовыми ресурсами, чтобы инвестировать на столь длительный период. Также затрудняют процесс ввода новых объектов, непрозрачный рынок земли, затяжное получение необходимых разрешительных документов, административные барьеры, удорожание заемных средств. - При каких условиях девелопмент складов стал бы выгоднее? - Надо строить совершенно новые объекты в логистике и, конечно, дороги. Самой актуальной проблемой на рынке складской логистики Московской области является не только нехватка складских комплексов, но и отсутствие нового понимания задачи, а так же правильновыстроенной необходимой транспортной инфраструктуры. Зачастую наши склады не стыкуются с крупными автомобильными дорогами федерального и регионального назначения, а также с железнодорожными путями, и не имеют достаточной инженерной инфраструктуры, способной обслужить комплекс. - Когда можно будет говорить о том, что рынок складов Московской области близок к насыщению? - В ближайшее время ситуация на рынке складской логистики кардинально не изменится. Очевидно, что наиболее оптимальным для региона станет развитие складов класса B и B+. Объекты класса 'А' также будут строить, однако в ближайшие годы площадей данного типа появится немного, и возводиться они будут под потребности компаний, которые в последующем и будут их эксплуатировать. - Вы сами реализуете проект крупного транспортно-логистического центра в Московской области. Что это будет за объект? - Мы осваиваем участок площадью 8 га, который находится в месте пересечения нового и старого Ленинградского шоссе. На расстоянии 500 метров от границ участка имеет место быть причальная стенка, что позволит нам принимать грузы овощей и фруктов самым дешевым способом-на баржах. В целом мы планируем построить там около 42 000 кв. м. Складских, производственных и торговых площадей класса А. В этот проект мы привлекаем соинвестора - крупный Московский банк, с которым в настоящее время ведем переговоры по проектному финансированию на 2,3 млрд рублей. - Насколько известно, этот проект входит в число приоритетных, поддерживаемых областной администрацией? - Да Администрация Московской области сейчас активно участвуют в развитии логистической инфраструктуры региона. Известно, что Химкинский район - один из самых сложных и загруженных в России. Для повышения эффективности его работы мы подписали соглашение с правительством Московской области и разработали Концепцию развития транспортно-логистической системы до 2015 года с перспективой до 2030 года. Концепция предлагает мероприятия по развитию логистической инфраструктуры, которая потребуется для обслуживания экономики региона в ближайшие семь лет. - Много ли было желающих воспользоваться протекцией государства и за счет чего вам удалось обойти конкурентов? - Действительно, конкуренция существует и конкуренция очень серьезная. Активно строят в области сегодня и московские, и немецкие, и региональные и даже казахстанские инвесторы. И, конечно, все они имеют серьезный опыт реализации логистических проектов. Мы так же работаем на этом рынке уже очень давно, кроме того, партнерами нашей ГК являются: Российский Инженерный Институт 'Гипрохолод', имеющий 80-летний опыт строительства логистических комплексов самой различной специфики, немецкие и голландские компании-инженерно-производственные предприятия. Мы, как никто другой, заинтересованы в развитии транспортно-логистической инфраструктуры в регионе.
Инвестиции Invest.RIN.RU - Российские и иностранные инвестиции
