Продаем квартиру правильно

Рынок недвижимости, закономерно просевший во время кризиса, теперь диктует новые условия и для покупателей, и для продавцов. Тенденция падения цен обернулась зеркальным отражением для разогретого неподъемными ценами недвижимости рынка продавца. 

Пока балом правит покупатель. Он в праве придирчиво выбирать, торговаться в цене и думать. Так что в данной статье дадим некоторые советы желающим продать недвижимость. 

По данным Управления федеральной регистрационной службы по Москве количество сделок по продаже жилья в Москве в I квартале ниже показателя аналогичного периода 2008 года на 23,7%.

Между тем, эксперты компании Knight Frank проанализировали данные по сделкам о продаже квартир, предоставленные УФРС по Москве. На основании анализа компания отмечает, что спрос на жилье в Москве, после существенного снижения, продлившегося полгода, начал расти. Кроме того, компания отмечает сезонность на рынке жилой недвижимости. "Наиболее тяжелые месяцы для риэлторов - январь и июнь - месяцы наименьшей активности покупателей, о чем свидетельствует снижение количества сделок в 2007-2008 годах именно в эти месяцы", - отмечается в пресс-релизе.

Эксперты, опрошенные "Интерфакс-Недвижимостью", отмечают, что большой рост в марте относительно января не является показательным для рынка и говорить о восстановлении большого спроса на недвижимость в столице преждевременно, так нужно делать поправку на сезонность рынка. "Также нужно помнить, что сделки регистрируются в течение месяца-полтора, а иногда и дольше, после совершения купли-продажи квартиры", - отмечают эксперты.

Таким образом, показать тенденцию увеличения или уменьшения спроса на квартиры смогут только ближайшие несколько месяцев. Кроме того, предсказать прошел ли рынок недвижимость "дно", в точности никто не может. 

К примеру, риелторы отмечают, что стоимость жилья на вторичном рынке впервые с октября начала расти. По данным аналитиков агентства недвижимости "Агент 002" рост квадратного метра эконом-класса за неделю с 30 марта по 5 апреля составил 1,2%, а стоимость кв. метра установилась на отметке $4 561.

Количество квартир, выставленных на продажу, увеличилось за неделю до 25,3 тыс., отмечают риэлторы. Между тем, на первичном рынке кв. метр в эконом-классе за неделю, напротив, подешевел на 0,1% - до $3 396. В новостройках продавалось более 2,3 тыс. квартир, что на 17% меньше показателя предыдущей недели.

Однако эксперты отмечают, что дальнейшие перемены на рынке жилья в России будут связаны с исчезновением спроса. Рынок жилья в России еще не достиг дна, и спрос на нем вернется еще не скоро, заявил вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев. Спрос зависел от ипотеки и потребительских кредитов, которые давали возможность создать ту самую добавленную стоимость и приобрести жилье, отмечает эксперт. Сейчас же ипотека и кредитование банками населения практически умерли, считает эксперт.

Если рассматривать задел для дальнейшего снижения цен, то никакая статистика не сможет отнять привилегий у покупателей. Они продолжат занимать выжидательную позицию. Поэтому перейдем к конкретным советам для продавца. 

Оговоримся сразу, что сделка с участием или без участия агентства недвижимости проводится практически по одной схеме. Первое, с чего следует начать при продаже квартиры - оценка ее стоимости. Самый простой вариант шаблонно сравнить параметры квартиры с соответствующими ей в московских риэлторских изданиях и узнать цену. К, примеру, в газете "Из рук в руки". Еще лучше будет позвонить в крупное агентство недвижимости. Там всегда будут рады подсказать Вам стоимость аналогичной квартиры, особенно с расчетом на возможность проведения вашей сделки. 

Следующим шагом является реклама. На сегодняшний день в Москве существует порядка тысячи мелких и средних агентств недвижимости, где информацию о вашей квартире бесплатно примут, внесут в базу и будут предлагать всем потенциальным покупателям. Крупные агентства подобными услугами занимаются только при проведении сделки. Еще более простой способ - это объявления в Internet или в той же газете "Из рук в руки", а также расклейка объявлений на специализированных стендах. Подавать объявление следует от 2 до 3 раз в неделю. 

Третий совет - грамотная подача квартиры или сватовство. Во-первых, собственность должна быть выгодно представлена, то есть быть как можно свободней, просторней, светлей и чище. Для этого неплохо бы освободиться по возможности от хлама и заполняющих пространство предметов, открыть двери и помыть окна. 

При проведении торга следует быть адекватным в цене. Кроме того, очень бы пригодилось знание психологии. Так, сразу согласившись на условия покупателя - Вы покажете, что можете и уступить далее, чем и воспользуются незамедлительно. 

Если же покупатель пришел с риэлтором, не спешите паниковать. Риэлтор может дать некоторые полезные советы на месте фактически бесплатно. Стоит также помнить, что у покупателя могут быть разные варианты и помимо вашей квартиры, так что даже при его предполагаемом согласии, сразу снимать рекламу не стоит. Еще лучше подписать соглашение о задатке или авансовое соглашение. В нем обязательно должно быть оговорены сроки физического (вывоз мебели и вещей) и юридического (выписка) освобождения квартиры.

Если принято положительное решение о продаже, на продавца возлагается обязанность собрать полный комплект документов, что в свою очередь процедура не быстрая. 

Для продажи квартиры необходимо иметь на руках следующие документы:
1. Правоустанавливающие документы, в зависимости от способа приобретения квартиры, например: Договор передачи, Свидетельство о собственности на жилище, Справка ЖСК о выплаченном пае, регистрационное удостоверение БТИ, Свидетельство о праве на наследство, договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты, решение суда. Если документы на квартиру утеряны, то жилье можно продать по Выписке из реестра, которую выдает Комитет по регистрации. 
2. В БТИ необходимо получить: справку (форма 11-А, действительна 1 месяц); поэтажный план, экспликацию (действительны 1 год). Чтобы собрать эти бумаги, потребуются оригиналы самих правоустанавливающих документов, ваш паспорт и около 150 руб.
3. В РЭУ нужно взять:
 -выписку из домовой книги - в паспортном столе;
 -копию финансово-лицевого счета и справку об отсутствии задолженности по квартплате - в бухгалтерии. Все эти справки действительны 1 месяц. Чтобы их собрать, вам потребуются книжка по квартплате, паспорт или доверенность (если вы не собственник).
4. Нотариально удостоверенное согласие супруга (соответственно, продавца или покупателя) на отчуждение (приобретение) квартиры.
5. Разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.
6. Справки из налоговой инспекции, если квартира получена в дар или по наследству, или находится в Московской области.
7. Передаточный акт, если квартира отчуждалась после 01.03.96 г.

После сбора всех нужных документов, лучше получить юридическую консультацию, дабы удостовериться, что Вы ничего не забыли и сможете продать квартиру в указанные сроки. 

Если все бумаги в порядке, начинается обсуждение взаиморасчетов. Обычно для этого используют банковскую ячейку под зарегистрированный на имя покупателя договор купли-продажи. После закладки денег Вам предстоит нотариальное (по вашему желанию) оформление договоров или сразу сдача документов на государственную регистрацию.

Когда Вы, наконец, получите зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры со Свидетельствами о государственной регистрации прав, Вам предстоит юридическое и физическое освобождение квартиры. 
http://www.personalmoney.ru/